Tierras rurales: qué cambió para los extranjeros tras el fallo de la Corte Suprema

La situación de la compra de tierras rurales por parte de extranjeros ingresó en una nueva etapa a partir de la decisión de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, que revocó el fallo de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023.

Ese artículo había derogado la Ley 26.737, conocida como Ley de Tierras Rurales.

Sin embargo, el máximo tribunal no resolvió si esa derogación es constitucional. La decisión se concentró en una cuestión procesal: consideró que el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas La Plata (CECIM), que había iniciado la acción judicial, no tenía legitimación para formular ese planteo y que tampoco estaba configurado un caso o controversia que habilitara a la Justicia a pronunciarse sobre el fondo.

El efecto práctico sí es concreto: la sentencia que había frenado la derogación quedó sin efecto y las restricciones específicas establecidas por la Ley 26.737 dejaron de regir.

El escribano Gastón Zavala remarcó la diferencia entre ambas cuestiones:

“La Corte no se expidió sobre la Ley de Tierras en sí. No lo hizo. Eso no significa que mañana no se vaya a pronunciar estableciendo la inconstitucionalidad de este DNU. Puede que lo haga o no. Lo cierto es que su pronunciamiento fue desde el punto de vista formal”.

Por lo tanto, la Corte no convalidó expresamente la constitucionalidad del artículo 154, pero tampoco existe actualmente una resolución judicial que impida aplicar la derogación de la Ley de Tierras Rurales.

Mientras ese régimen permanezca vigente, las restricciones que establecía la Ley 26.737 no resultan aplicables a las nuevas operaciones.

El límite del 15% dejó de regir

Uno de los cambios centrales está relacionado con el porcentaje de tierras rurales que podían quedar en manos extranjeras.

El artículo 8 de la Ley 26.737 establecía que las personas extranjeras no podían ser titulares de más del 15% de las tierras rurales de todo el territorio nacional. Ese mismo porcentaje se aplicaba dentro de cada provincia, municipio o entidad administrativa equivalente.

Además, el artículo 9 establecía que las personas de una misma nacionalidad no podían superar el 30% de ese cupo.

Con la derogación de la ley, esos porcentajes dejaron de operar como límites específicos para la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros.

Hasta la vigencia de esas disposiciones, cada operación debía analizarse también en función del nivel de extranjerización alcanzado dentro de la jurisdicción correspondiente.

Qué sucede con las superficies máximas en Neuquén

Otro de los puntos que cambió es el límite de superficie que podía adquirir un mismo titular extranjero.

El artículo 10 de la Ley 26.737 establecía un máximo de 1.000 hectáreas en la zona núcleo, o la superficie equivalente que correspondiera según la ubicación y las características productivas de cada región.

La reglamentación determinaba esas equivalencias para cada municipio, departamento y provincia. Por ese motivo, Neuquén y Río Negro contaban con parámetros propios.

En Neuquén, el Decreto Provincial 2804/14 estableció las siguientes superficies equivalentes:

Esas superficies habían sido fijadas como equivalencias para aplicar el límite de adquisición previsto por el artículo 10 de la legislación nacional.

Al derogarse ese artículo, dejaron de funcionar como topes máximos de adquisición para extranjeros dentro de ese régimen nacional.

Río Negro también tenía sus propias equivalencias

En Río Negro, el Decreto Provincial 1154/17 había establecido límites equivalentes para los distintos departamentos:

Al igual que en Neuquén, estas equivalencias estaban directamente relacionadas con la aplicación del límite establecido por el artículo 10 de la Ley 26.737.

Por esa razón, con la derogación del régimen nacional dejaron de constituir el tope que impedía a un mismo titular extranjero adquirir una superficie mayor dentro de ese esquema.

El cambio también alcanza a las tierras ribereñas

La Ley de Tierras Rurales incluía además una de las restricciones que mayor impacto tenían en determinadas zonas de la Patagonia: limitaba la titularidad o posesión por parte de extranjeros de determinados inmuebles que contuvieran o fueran ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.

La norma también contemplaba restricciones específicas para inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera.

Con la derogación de la Ley 26.737, la prohibición específica sobre los inmuebles ribereños dejó de estar vigente.

“Con la derogación de la ley, cae la restricción sobre la compra por parte de extranjeros de propiedades rurales con costa de río, es decir, con espejos de agua”.

— Gastón Zavala, escribano

El cambio tiene particular relevancia en Neuquén y Río Negro, donde existen extensas áreas productivas vinculadas con los ríos Negro, Neuquén, Limay y Colorado, además de los lagos cordilleranos.

Zavala aclaró que la eliminación de esta restricción no significa que desaparezcan todas las normas aplicables a una propiedad:

“Hoy se pueden vender, siempre que no se trate de zonas de fronteras, porque esa restricción corresponde a otra legislación que sigue vigente”.

Es decir, la derogación de la Ley 26.737 no elimina las restricciones correspondientes a zonas de seguridad de frontera, que continúan bajo su propio régimen jurídico.

La situación todavía puede cambiar

El escenario actual presenta una particularidad jurídica: las restricciones de la Ley de Tierras Rurales no están vigentes, pero la Corte Suprema tampoco declaró constitucional su derogación.

El máximo tribunal rechazó la demanda promovida por el CECIM por cuestiones vinculadas con la legitimación y la inexistencia de un caso o controversia que permitiera analizar el fondo del planteo.

Por eso, no existe actualmente una sentencia de la Corte que haya validado expresamente el uso del DNU para derogar la Ley 26.737.

“La Corte y cualquier juzgado solo se pronuncian en relación con un caso planteado”, explicó Zavala.

Para el mercado de tierras rurales, la consecuencia inmediata es más concreta: un extranjero que pretenda adquirir actualmente una tierra rural ya no debe cumplir los límites de superficie, los porcentajes de extranjerización ni la prohibición específica sobre tierras ribereñas que establecía la Ley 26.737, aunque deberá analizarse en cada operación la existencia de otras restricciones legales aplicables.

Zavala lo sintetizó de esta manera:

“Hoy puede comprar”.

El escribano también planteó un escenario hipotético ante una eventual modificación judicial futura: si una persona extranjera comprara una propiedad mientras la derogación se encuentra vigente y posteriormente la Corte declarara la inconstitucionalidad del DNU, la situación podría ser discutida judicialmente.

“Si un extranjero comprara hoy y la semana que viene saliera una sentencia de la Corte, no pasaría nada en este sentido, porque el extranjero hoy compró estando vigente la derogación. Pero si alguien planteara una acción judicial contra esa operación y esa impugnación prosperara y se declarara la inconstitucionalidad, la venta se cae”.

El escenario, por lo tanto, permanece abierto. La vigencia de la derogación puede ser cuestionada tanto por la vía judicial, si se configura un caso concreto que habilite ese análisis, como por la vía legislativa.

Para que un DNU deje de tener vigencia por rechazo parlamentario, deben pronunciarse en ese sentido ambas cámaras del Congreso.

En ese contexto, el 15 de octubre está previsto un nuevo intento de la oposición para rechazar el DNU 70/2023, mientras también permanece abierta la posibilidad de futuros planteos judiciales que permitan discutir específicamente la constitucionalidad del artículo 154.